Современный рынок недвижимости далеко не самодостаточен, и сильно зависит от нестабильной ситуации в мире. Причем в последнее время опасения больше связываются не с экономикой как таковой, а с геополитическими решениями. На что надеяться и чего опасаться покупателям недвижимости нам рассказала риелтор-эксперт Алена Анодина.
Что сегодня происходит на рынке недвижимости Тюменской области?
— Прошедший март был месяцем аномального пикового спроса на недвижимость. В целом цены как на новостройки, так и на вторичном рынке продолжают свой рост. Привлекательность Тюмени для соседних регионов, таких как ЯНАО и ХМАО, тоже влияет на ценообразование. Новостройки прибавили в цене около 2%, «вторичка» приросла на 4%. Вкладывать деньги в недвижимость людей вынуждает мировая инфляция, но делать это становится все труднее.
Ставки по программам льготной ипотеки с государственной поддержкой повысились до 12%, но одновременно с этим подняли и лимиты. Если раньше по госпрограмме сумма покупки ограничивалась тремя миллионами рублей, то сейчас можно купить квартиру до 6 миллионов рублей. Семейную ипотеку никто не отменял, и некоторые застройщики сейчас субсидируют ее. При такой схеме можно получить кредит на 20-25 лет всего под 0,1% годовых. Застройщики, в последнее время поднимая цены на свои квартиры, все чаще делают субсидированные ставки от банков. Семейная ипотека сегодня очень выгодное решение, особенно с учетом нынешнего размера инфляции, поскольку деньги сейчас обесцениваются быстрее чем начисляются проценты по такой ипотеке. Ситуация похожа на ту, как если бы вы одолжили деньги у товарища без процентов.
Если говорить о вторичном жилье, то его покупка будет проходить преимущественно за наличные средства, поскольку средняя ставка по ипотеке на такое жилье сейчас составляет порядка 19–23% годовых. Но, не исключено, что уже в ближайший месяц ставка может опуститься до 15–17%. Загородная недвижимость и ранее на 70% продавалась без оформления кредитов. Последняя, как и продажа земельных участков очень популярные покупки.
Какие сегменты недвижимости сейчас наиболее востребованы?
— Сегодня на рынке спрос есть и на коммерческую, и на жилую, и на загородную недвижимость. И если, например, рассматривать варианты аренды, то в этом плане иногда выгоднее взять коммерческое помещение, нежели вторичное жилье. Разумеется, для приобретения коммерческой недвижимости требуется больше денежных средств, поэтому нужно сравнивать доходы от сдачи различных площадей внаем с их стоимостями на рынке. На мой взгляд, если вы берете помещение не для собственного проживания, то конечно «коммерция» по аренде сегодня приносит больший доход.
Весна — сезон продажи загородной недвижимости, и рынок очень активизировался. популярной стала покупка земельных участков, поскольку многие тюменцы любят жить за городом или иметь возможность построить дом для отдыха. Но и тут надо искать по всем направлениям продаж, поскольку попадаются хорошие предложения на вторичном рынке или кто-то переуступает права требования. На этом можно сэкономить 200-250 тысяч рублей от цены, которую предлагают девелоперы напрямую.
Какая сегодня инвестиционная привлекательность на рынке?
— Сейчас все прогнозирует что цена на недвижимость будет снижаться. Объясняют это ожиданием снижения ключевой ставки ЦБ, из-за которой покупательская способность на рынке упала более чем на 50%. Но не смотря на это мы видим, что рынок продолжает расти, а потому ожидаемое падение цен на недвижимость не будет столь велико, чтобы сравняться с тем уровнем цен, что есть сейчас. И если сейчас оформить ипотеку под 16% годовых, а затем воспользоваться сертификатом на бесплатное рефинансирование от «Этажей» то это решение будет выгоднее чем ждать, пока недвижимость дорастет до пика, а затем упадет в цене.
Еще одним выгодным вариантом может стать покупка квартиры по договору переуступки прав на жилье в доме на стадии строительства. Обычно все площади там уже раскуплены по договорам долевого участия, и сейчас многие люди, инвестировавшие в строительство свои средства, хотят вернуть деньги обратно. Для покупателя разница может достигать 800?900 тысяч рублей, по сравнению с покупкой готового жилья, но нужно помнить, что по этому договору происходит не передача недвижимости, a передача прав ее требования, поскольку квартир еще не существует по документам.
За последние 25 лет спад на рынке недвижимости был только однажды, после кризиса в 2014 году, цены упали примерно на 10%, но затем цены с лихвой отыграли потерянные позиции. И кстати на территории Тюменской области по сравнению с другими регионами России самое доступное жилье, исходя из цен на него и среднего заработка в нашем регионе.
Какие условия существуют для покупки недвижимости?
— Первое — это разнообразная ипотека. По госпрограмме, семейная ипотека, которая, кстати, хорошо подходит для приобретения загородной недвижимости, земельного участка и строительства дома. Если оформить семейную ипотеку под 5-6% годовых, то с учетом инфляции, как я уже говорила, получается просто как взять взаймы у банка. На вторичную недвижимость сейчас самая низкая ставка это 16,9% годовых, но со временем она будет снижаться вслед за изменением ключевой ставки ЦБ, но есть отдельные банки, которые предоставляют под 13,4%. Поэтому со временем и «вторичка» тоже будет доступна. Что касаемо новостроек — цены от застройщиков пока очень высокие, наилучший выход, как и сказала выше, переуступка прав.
В целом первое полугодие будет завершаться сдержанным ростом цен, а во втором полугодие ситуация на рынке будет сильно зависеть от макроэкономических показателей, таких как уровень благосостояния населения, изменений на геополитическом уровне и действий правительства и Центробанка. Поэтому делать прогнозы относительно этого периода пока чрезвычайно сложно.
Ваш эксперт по недвижимости
Алена Анодина
8 919 930-20-67
8 909 740-09-09 (Viber, WhatsApp)
P Тюмень, ул. Ленина, 38/1
www.etagi.com
